Cos’è la compravendita immobiliare e quali soggetti coinvolge
La compravendita immobiliare è l’atto pubblico redatto dal notaio, comunemente denominato rogito notarile, con cui avviene il trasferimento della proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Il processo coinvolge diversi attori: venditore, acquirente, notaio, e in alcuni casi agenti immobiliari e consulenti legali.
Si tratta di un’operazione delicata che non riguarda solo il semplice accordo tra due parti: implica una serie di adempimenti burocratici e legali, tra cui la redazione di un contratto di compravendita, la stipula del rogito e il corretto passaggio di proprietà.
Il contratto di compravendita immobiliare: definizione, contenuti e validità
Il contratto di compravendita immobiliare è un accordo formale che interviene tra le parti e che sancisce il trasferimento dell’immobile. Secondo l’articolo 1470 del Codice Civile, si tratta di un contratto con cui una parte (il venditore) si obbliga a trasferire la proprietà di un bene, e l’altra (l’acquirente) si impegna a corrisponderne il prezzo pattuito.
Gli elementi essenziali del contratto di compravendita immobiliare
- I soggetti: le parti contraenti, il venditore e l’acquirente, devono essere chiaramente identificate. Entrambe devono avere capacità giuridica e d’agire. Per il venditore è essenziale la titolarità del diritto di proprietà sul bene.
- L’oggetto: l’immobile deve essere identificato con precisione attraverso i dati catastali (foglio, particella, subalterno), almeno tre confini, consistenza e ubicazione.
- Il prezzo: il corrispettivo economico deve essere determinato o determinabile. Le modalità di pagamento vanno specificate (bonifico, assegno circolare o contanti nei limiti di legge), così come tempistiche ed eventuali dilazioni.
- Il consenso delle parti: la libera manifestazione di volontà delle parti è imprescindibile e non deve essere viziata da errore, violenza o dolo.
- La forma: la compravendita immobiliare richiede l’atto scritto a pena di nullità. La forma pubblica (atto notarile) è necessaria per la successiva trascrizione nei registri immobiliari.
- Menzioni urbanistiche: sono le informazioni circa la regolarità edilizia dell’immobile, con riferimenti ai titoli abilitativi (licenze, concessioni, permessi).
- L’attestato di prestazione energetica (APE): documento obbligatorio per determinate tipologie di immobili che certifica l’efficienza energetica dell’immobile.
- Le garanzie: il venditore deve garantire l’acquirente da evizione e vizi della cosa venduta.
- La provenienza: indicazione dei precedenti passaggi di proprietà dell’immobile.
- Il regime patrimoniale dei coniugi: per le persone fisiche sposate, va specificato il regime patrimoniale (stato libero, comunione o separazione dei beni) ai fini della compilazione della nota di trascrizione.
- La mediazione: se presente, l’intervento del mediatore va dichiarato, specificando i numeri di fattura o il compenso percepito e le modalità con cui è stato corrisposto.
Nonostante possa essere inizialmente redatto in forma privata, il contratto diventa pienamente efficace esclusivamente con l’intervento del notaio, che ne garantisce la validità legale tramite l’atto pubblico notarile (rogito).
Il ruolo della consulenza notarile nella compravendita immobiliare
La consulenza notarile è fondamentale in tutte le fasi della compravendita immobiliare. Il notaio ha il compito di garantire la regolarità dell’operazione, tutelando entrambe le parti coinvolte.
Tra i principali compiti del notaio rientrano:
- La verifica della proprietà e libertà dell’immobile (assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli);
- Il controllo della documentazione urbanistica e catastale;
- L’assistenza nella redazione del preliminare di vendita (compromesso);
- La stesura e la firma del rogito notarile;
- La registrazione dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari.
Un’attenta consulenza notarile consente di evitare problemi futuri e garantisce che tutte le fasi del trasferimento avvengano nel rispetto della normativa.
Rogito notarile: cos’è, come si svolge e cosa contiene
Il rogito notarile è l’atto pubblico con cui si perfeziona il trasferimento della proprietà dell’immobile. Viene redatto e sottoscritto alla presenza del notaio, che lo autentica e lo rende opponibile a terzi.
Il rogito quindi contiene:
- I dati delle parti;
- La descrizione dettagliata dell’immobile;
- La dichiarazione di pagamento;
- Le garanzie offerte dal venditore;
- Gli eventuali vincoli o servitù;
- L’impegno alla registrazione e trascrizione dell’atto.
Una volta firmato, il rogito notarile viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, trascritto nei Registri Immobiliari e volturato al Catasto. Solamente a questo punto si considera completato il passaggio di proprietà dell’immobile.
Passaggio di proprietà di un immobile: tempi, costi e adempimenti
Il passaggio di proprietà di un immobile è il momento in cui l’acquirente diventa ufficialmente il nuovo proprietario. Avviene, come abbiamo visto, al momento della stipula del rogito, ma diventa effettivo anche dal punto di vista legale solo dopo la trascrizione dell’atto.
I principali passaggi sono:
- Registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate (entro 30 giorni);
- Trascrizione nei Registri Immobiliari;
- Voltura catastale;
Tempi: solitamente, l’intera procedura si completa in 2-3 settimane dalla firma del rogito.
Costi: comprendono le imposte di registro, ipotecaria e catastale (variabili in base alla tipologia di immobile e all’acquirente), oltre agli oneri notarili, che variano in base al valore dell’immobile e alla complessità della pratica.
Documenti necessari per la compravendita immobiliare
La mancanza di documentazione può ritardare o compromettere la validità dell’operazione, motivo per cui è consigliabile affidarsi a un professionista fin dalle fasi preliminari.
Affinché la compravendita si svolga correttamente, è necessario predisporre diversi documenti, tra cui:
Per il venditore
- Atto di provenienza dell’immobile (rogito precedente, donazione, successione)
- Visura e planimetria catastale
- Certificato di agibilità
- Attestato di prestazione energetica (APE)
- Certificati di conformità impiantistica
Per l’acquirente:
- Documento d’identità e codice fiscale
- Eventuale delibera del mutuo
- Dati bancari per il pagamento
Quanto costa una compravendita immobiliare: imposte, spese notarili e costi accessori
I costi di una compravendita immobiliare non si limitano al prezzo dell’immobile. Includono, infatti, una serie di voci da considerare attentamente:
Imposte
- Se si acquista da un privato e si tratta di prima casa si paga il 2% sul valore catastale come imposta di registro, oltre a 50 euro per ciascuna imposta ipotecaria e catastale.
- Se si acquista da un’impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori, si paga l’IVA (4% per la prima casa, 10% per la seconda), più le imposte fisse.
- Spese notarili: variabili in base al valore dell’immobile e alla tariffa del notaio, in genere tra 1500 e 3000 euro.
Costi accessori
- Spese per certificazioni energetiche
- Compenso dell’agenzia immobiliare (di solito tra il 2% e il 4% del prezzo)
- Eventuali costi di perizia o consulenze tecniche
Un’analisi dettagliata dei costi permette di evitare sorprese e pianificare l’investimento in modo consapevole.
Consigli utili per vendere o acquistare casa in sicurezza
- Verifica la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile prima di firmare qualsiasi documento.
- Affidarsi a una agenzia immobiliare fin dall’inizio.
- Stipula un contratto preliminare dettagliato.
- Concorda il prezzo con trasparenza, evitando clausole ambigue o pratiche scorrette.
- Non sottovalutare le imposte e le spese accessorie, inserendole nel budget totale.
- Richiedi l’assistenza di un tecnico (geometra o architetto) per valutazioni strutturali e planimetriche.
Come affrontare con consapevolezza la compravendita immobiliare
La compravendita immobiliare è un’operazione che coinvolge aspetti legali, tecnici e burocratici. Per questi motivi e per la complessità delle singole aree di competenza è fondamentale procedere con metodo, affidandosi a figure professionali come notai, agenti immobiliari e tecnici qualificati.
Conoscere dunque il significato di rogito notarile, i contenuti del contratto di compravendita immobiliare, il processo di passaggio di proprietà di un immobile e il valore della consulenza notarile, permette di affrontare la compravendita con maggiore sicurezza, evitando errori che potrebbero avere conseguenze anche gravi.
FAQ: domande frequenti sulla compravendita immobiliare: tutto quello che devi sapere
Come funziona la compravendita immobiliare?
La compravendita immobiliare si articola in tre fasi: accordo preliminare (compromesso), stipula del rogito notarile e passaggio di proprietà. Il notaio verifica la regolarità dell’immobile e ufficializza il trasferimento con l’atto pubblico.
Quali sono le tre fasi della compravendita immobiliare?
- Preliminare di vendita: accordo iniziale tra le parti.
- Rogito notarile: atto pubblico che ufficializza la compravendita.
- Trascrizione e voltura: il passaggio di proprietà diventa effettivo.
Quanto prende un notaio per una compravendita immobiliare?
Il costo del notaio varia da circa 1.500 a 3.000€, a seconda del valore dell’immobile, del tipo di atto e della complessità della pratica. Le tariffe sono regolate, ma possono variare tra i professionisti.
Quali sono gli obblighi del venditore dopo il rogito?
Dopo il rogito, il venditore deve:
- Consegnare l’immobile libero da persone e cose;
- Garantire l’assenza di vizi occulti;
- Trasmettere eventuali documenti residui (APE, manuali, chiavi).
A cosa stare attenti quando si fa il rogito?
È importante verificare:
- La regolarità urbanistica e catastale dell’immobile;
- La correttezza dei dati nel rogito;
- L’assenza di ipoteche o pendenze;
- La corrispondenza tra quanto pattuito e quanto dichiarato nell’atto.
Quali sono gli obblighi del venditore in un’agenzia immobiliare?
Il venditore deve:
- Fornire documenti veritieri e aggiornati;
- Garantire la legittimità della vendita;
- Rispettare gli accordi presi con l’agenzia (esclusiva, commissioni);
- Informare su eventuali problemi legati all’immobile.
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